새롭게 작성한 전세계약 순조롭게 마무리, 하지만 계약 후 이어진 예상 밖의 요청!

2024년 2월 25일 전세계약 진행 상황 총정리

🔹 1. 기존 계약 해지 및 새로운 계약 체결

✅ 기존 계약(2월 24일 잔금 계약) 해지

• 원래 2월 24일에 잔금을 치르기로 했지만, 새로운 임차인의 대출 문제로 계약 이행이 불가능해짐.
• 따라서 공식적으로 기존 계약을 해지하는 계약서를 작성하여 법적으로 정리.

✅ 새로운 계약(3월 12일 잔금 계약) 체결

• 새로운 임차인의 대출 실행 일정(3월 12일)에 맞춰 잔금일을 3월 12일로 변경하는 새로운 계약을 체결.

📌 새로운 계약서 특약 사항

✅ 기존 임차인이 추가 부담한 300만 원을 새로운 임차인이 지급해야 함.
✅ 2월 24일부터 발생한 관리비는 새로운 임차인이 부담.
✅ 전세보증금 대출 진행 시 임대인은 적극 협조.

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🔹 2. 기존 임차인의 대출 진행 상황

✅ 기존 임차인은 오늘 광주 새마을금고를 방문하여 임대주택 중도금 대출 상담을 받음.
✅ 새마을금고 측에서 3월 4일에 대출 실행이 가능하다고 안내받음.
✅ 따라서 기존 임차인은 3월 4일까지 새로운 집(임대주택)에 입주하지 못하고, 임시로 다른 곳에서 지내야 하는 상황.
✅ 그러나 기존 임차인이 직접 대출을 받아 새로운 집에 들어가기로 했기 때문에, 나(임대인)는 전세 반환 대출을 받을 필요가 없어짐.
✅ 특히, 임대주택 중도금 대출은 중도상환수수료가 없어서 기존 임차인이 부담 없이 대출을 받을 수 있음.
✅ 결과적으로 기존 임차인의 배려 덕분에, 나도 전세 반환 대출 없이 문제를 해결할 수 있게 됨.

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🔹 3. 새로운 임차인의 대출 진행 상황 (하나은행 HUG 전세자금대출)

✅ 오늘 계약 체결 후, 오후 4시경 하나은행에서 임대인(나)에게 연락이 옴.
✅ 은행 측에서 "채권 등기를 보내야 한다"는 안내를 받음.
✅ 이는 새로운 임차인이 ‘하나은행 HUG 전세자금대출’을 실행하는 과정에서 필수적인 절차이며, 보통 대출이 정상적으로 진행될 때만 요청됨.
✅ 즉, 하나은행이 채권 등기를 진행한다는 것은 "HUG 전세자금대출이 정상적으로 이루어질 가능성이 높다"는 신호.
✅ 현재로서는 3월 12일에 잔금이 정상적으로 입금될 가능성이 큼.

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🔹 4. 새로운 임차인의 추가 요청(이삿짐 미리 넣기) 및 검토

✅ 오후 5시 30분경, 부동산 중개인을 통해 새로운 임차인이 요청을 보냄.
✅ 요청 내용: "3월 12일 대출 실행 및 잔금 납부 전에 미리 이삿짐을 집에 넣어도 되냐?"
✅ 즉, 잔금을 치르기 전에 입주 준비를 하고 싶다는 요청.

📌 이 요청을 받아들일 수 있는지 검토

✅ 계약 원칙상, 잔금 납부 이전에는 키를 넘겨주지 않기로 합의한 것은 아님.

• 하지만 잔금이 입금되기 전에 입주를 허용하면 법적 리스크가 커짐.
• 대출이 지연될 경우, 법적 분쟁 가능성이 있음.

✅ 만약 허용할 경우, 보증 장치가 필요함.

• 예를 들어, "3월 12일 잔금 지급이 정상적으로 이루어지지 않을 경우, 기존 계약은 자동 파기되며 임차인은 즉시 이삿짐을 빼야 한다"는 내용의 서면 동의를 받아야 함.
• 또는 보증금 추가 선납을 요구하는 것도 가능했음.

✅ 기존 임차인의 입장도 고려해야 함.

• 기존 임차인은 3월 4일까지 대출 실행을 받아야 새로운 집에 들어갈 수 있음.
• 기존 임차인의 전세금 반환이 완료되지 않은 상태에서 새로운 임차인이 미리 이삿짐을 넣으면 기존 임차인의 입장에서도 불안할 수 있음.

✅ 법적·행정적 문제 방지 필요.

• 잔금을 내기 전에 집에 물건을 들여놓으면, 법적으로 ‘부분 점유’가 발생할 수도 있음.
• 만약 새로운 임차인이 잔금 납부 없이 계약을 파기하는 경우, 짐을 강제로 빼야 하는데 이 과정에서 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

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🔹 5. 이번 전세계약에서 일이 잘 풀린 이유

✅ 가장 큰 이유는 기존 임차인이 임대주택으로 이사하는 상황이었기 때문!
✅ 일반 개인 임대였다면, 기존 임차인은 전세금을 받기 전까지 새로운 집에 입주할 수 없었을 것.
✅ 하지만 임대주택이었기 때문에 기존 임차인은 전세금을 아직 받지 않았더라도, 짐을 먼저 옮기고 입주할 수 있었음.
✅ 결국, 기존 임차인이 유연하게 대처할 수 있었기 때문에, 나(임대인)도 전세 반환 대출을 받지 않고 문제를 해결할 수 있었음.

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📌 최종 정리 (2월 25일 기준)

✅ 1. 기존 계약 해지 및 새로운 계약 체결.
✅ 2. 기존 임차인의 추가 비용(300만 원)을 새로운 임차인이 부담하는 특약 포함.
✅ 3. 2월 24일부터 발생한 관리비를 새로운 임차인이 부담하도록 계약.
✅ 4. 새로운 임차인은 ‘하나은행 HUG 전세자금대출’을 통해 3월 12일 잔금 납부 예정.
✅ 5. 잔금(전세금) + 300만 원이 정상 지급될 때까지 키를 넘기지 않는 것이 원칙!