[전세계약 문제 바로잡기 EP03] 전세계약의 모든 변수: 새로운 임차인 대출 문제와 해결 과정

전세계약 진행 상황 정리 – 2025년 2월 26일 기준]

최근 전세계약 과정에서 예상치 못한 변수들이 발생하면서 다양한 문제들을 해결해 나가고 있습니다. 이번 포스팅에서는 2025년 2월 26일까지의 진행 상황과 주요 이슈를 정리해보겠습니다.

1. 새로운 임차인의 대출 실행 여부 확인

오늘 은행 대출 담당자와 다시 통화하여, 대출 실행과 관련된 추가 내용을 확인했습니다.

현재 은행에서는 새로운 임차인의 전세자금대출 90%를 승인한 상태입니다.

하지만, 임차인이 실제로 5%를 보유하고 있는지는 은행에서도 알 수 없으며, 대출 실행일(3월 12일) 당일 5%가 계좌에 있어야 대출이 실행됩니다.

즉, 잔금일에 임차인이 5%를 준비하지 못하면 대출 실행이 불가능하고, 계약이 파기될 가능성이 있음.

📌 핵심 포인트: 대출이 승인되었지만, 3월 12일에 임차인이 자금을 준비하지 못하면 대출 실행이 취소될 수 있음.

2. 기존 임차인의 상황 변화 및 불안 요소 증가

기존 임차인은 당초 임대주택 중도금 대출을 받아 해결하려 했지만, 최종적으로 대출을 받지 않기로 결정했습니다. 이에 따라 기존 임차인의 전세금 반환이 더욱 시급한 문제가 되었습니다.

현재 임대주택 측에서는 기존 임차인에게 잔금 지급을 계속해서 재촉하고 있는 상황이며, 기존 임차인은 최대한 시간을 벌고 있지만 더 이상 미룰 수 없는 입장입니다.

📌 핵심 포인트: 기존 임차인은 3월 12일까지 기다리겠지만, 대출이 실행되지 않으면 즉시 전세금을 받아야 하므로 임대인이 직접 대출을 받아야 할 가능성이 있음.

3. 새로운 임차인의 감정적 호소

새로운 임차인은 중개인을 통해 아이들 옷과 본인들의 짐이 보관되어 불편하고, 아이들이 울고 있다고 감정적으로 호소했습니다. 또한 하루라도 빨리 입주하고 싶다는 강한 의사를 표현했지만, 계약 안정성을 고려했을 때 섣불리 허용하기 어려운 상황입니다.

📌 핵심 포인트: 감정적 접근과 별개로, 계약 안정성이 가장 중요한 요소이며, 잔금 지급 전 입주는 리스크가 큼.

4. 새로운 임차인의 선(先) 이삿짐 반입 요청 – 최종 거절

새로운 임차인은 여러 차례 이삿짐을 먼저 반입할 수 있도록 요청했으나, 나는 법적 리스크를 고려하여 최종적으로 거절했습니다.

거절한 이유는 다음과 같습니다:

부분 점유 문제가 발생할 가능성 – 만약 3월 12일에 대출이 실행되지 않으면 강제 퇴거 절차가 필요해질 수 있음.

과거에도 대출 신청 없이 입주 청소를 진행한 사례가 있어 신뢰가 어려움.

잔금을 치르지 않은 상태에서 입주를 시도한 전례가 있음.

📌 핵심 포인트: 계약 안정성과 법적 리스크를 고려하여 선입주는 허용하지 않기로 결정.

5. 기존 임차인이 다시 점유 시작

새로운 임차인의 불확실한 대출 실행과 선입주 요청으로 인해 기존 임차인은 불안을 느끼고, 오늘부터 다시 집으로 들어와 직접 점유를 유지하기로 결정했습니다.

이는 새로운 임차인이 확정일자 및 전입신고를 먼저 해버릴 가능성을 차단하고, 법적 리스크를 방지하기 위한 조치입니다. 기존 임차인이 다시 점유를 유지함으로써, 새로운 임차인은 잔금 지급 전까지 법적 권리를 주장할 수 없게 되었습니다.

📌 핵심 포인트: 기존 임차인의 점유 유지로 새로운 임차인의 무리한 요구를 견제하고, 법적 안정성을 확보함.

6. 3월 12일 계약 파기 가능성 대비 – 주택담보대출 사전 준비 필요

현재 새로운 임차인의 대출 실행이 불확실한 상황이므로, 만약 3월 12일에 대출이 실행되지 않아 계약이 파기될 경우를 대비해 나(임대인)도 주택담보대출(전세 반환 대출)을 사전에 알아볼 필요가 있음.

✔ 대출 실행 소요 기간 → 얼마나 빨리 대출이 나올 수 있는지 확인✔ 대출 한도 → 현재 집의 담보 가치 대비 얼마나 대출이 가능한지✔ 대출 금리 및 상환 조건 → 부담 가능한 수준인지 검토✔ 중도상환수수료 여부 → 새로운 임차인이 다시 들어오면 조기 상환 가능성 고려

📌 핵심 포인트: 3월 12일 계약이 파기될 경우 기존 임차인에게 전세금을 반환해야 하므로, 미리 대출 실행 가능성을 체크하고 대비하는 것이 중요함.

2월 26일까지의 주요 진행 상황 요약

✅ 1. 은행 대출 승인 완료 (90%) / 5% 준비 여부는 불확실하며, 3월 12일 당일 계좌에 있어야 대출 실행됨.
✅ 2. 기존 임차인은 임대주택 중도금 대출을 받지 않기로 최종 결정, 전세금 반환이 시급한 문제로 대두됨.
✅ 3. 기존 임차인은 3월 12일까지 기다리겠지만, 대출 실행이 또 실패하면 임대인이 직접 대출을 받아 해결해야 할 가능성이 있음.
✅ 4. 새로운 임차인은 감정적으로 빠른 입주를 요청했지만, 계약 안정성 문제로 받아들이기 어려운 상황.
✅ 5. 새로운 임차인이 선입주를 요청했으나, 법적 리스크 및 신뢰 문제로 인해 최종 거절.
✅ 6. 기존 임차인이 다시 집으로 들어와 점유를 유지하면서, 새로운 임차인의 확정일자 및 전입신고 문제를 사전에 차단.
✅ 7. 3월 12일 계약 파기 가능성에 대비하여, 임대인은 전세 반환 대출을 사전에 검토하기로 결정.

결론 및 앞으로의 계획

📌 현재 가장 중요한 포인트는, 대출 승인이 났다고 해도, 새로운 임차인이 3월 12일 잔금일 당일 5%를 통장에 보유하고 있어야 대출이 실행된다는 점입니다.
📌 즉, 대출 실행 가능성이 높다고 해도 아직 확정된 것이 아니며, 여전히 변수(임차인의 자금 준비 여부)가 남아 있음.
📌 3월 12일까지 은행 및 부동산과 협조하며, 임차인이 5%를 준비할 수 있는지 철저히 모니터링해야 함.

앞으로의 변동 사항이 생기면 계속해서 업데이트하겠습니다. 3월 12일까지 지켜보면서 추가적인 준비를 진행할 계획입니다.